こんにちは。
わが家は、築30年の中古住宅を購入し、リフォームをして10年間住みました。
その後、家の建て替えを検討し最終打ち合わせまでいきましたが、結局、建て替えをやめて家は売却。
新たに土地を購入して注文住宅を建築しました。
まるで、すまいのフルコース。笑
大変でした。
今日は前回の続き【残債があっても建て替えや住み替えはできるのか】の【②住み替え編】をお伝えします。
【①建て替え編】はこちら▷▷
建て替えと住み替えは、同じようで違いました！
《建て替え・住み替え》どちらとも経験したわが家の【実体験】に基づいてまとめています。
それでは、どうぞ！
②住み替えの場合
建て替えの場合は、現在ある残債と建て替え費用の合算ローンとなるため、
残債のある金融機関を引き続き使用しなければならないという制約がありました。
では、住み替える場合はどうなのでしょうか？
住み替えの際に考えないといけないネックな問題は、
やはり、現在住んでいる【残債の残っている中古住宅の売却】をどうするかということでしょう。
これも、パターンは2つに分かれます。
パターン① 先に売却してから、新居を購入する場合（売り先行）
現住宅を先に売却し、手放して身軽になったあとで、新居を購入する場合ですね。
売却益で残債を相殺できれば、
キレイさっぱりと身軽になり、新しい新居のみのローンを考えれば良いということになります。
もしも相殺できなければ、残債は手持ち資金で支払うことになります。
キレイさっぱりとスタートラインに立てるので、通常の住宅ローンと同じ扱いになります。
パターン②新居購入と旧居売却が同時進行になる場合（買い先行）
キレイさっぱりと売却後にスタートがきれれば分かりやすいですが、
でも大抵の場合は、新居のことと現住宅の売却は同時進行で進んでいくことが多いかと思います。
私たちも、新居となる土地が決まり、土地の融資の話が出た時に、現住宅の売却を開始しました。
今回は、住み替え【パターン②】の方を詳しく説明していきますね。
新居購入と同時に現住宅を売却する場合の注意点
新居購入と売却を同時に進めていくことになったので、
土地の融資の審査の際は、現住宅は売却予定ということで、
現住宅の売却を依頼している仲介業者との【媒介契約書】を添付して銀行に提出しました。
提出先は、現在、現住宅の残債がある金融機関。
なぜそちらに提出をしたかというと、以前、建て替えを検討していた際に、建て替えの場合は審査OKが貰えていたからです。
年収的にも、ほぼほぼ通るだろうと予想していました。
それが、驚く結果となったのです。
まさかのローンが通らない問題
そうなんです。
まさかの、審査通らず。
正確には、一応通ったものの、条件付きという内容。
その条件とは
【媒介契約書ではなく、売買契約書の添付要】
というもの。
媒介契約（ばいかいけいやく）とは‥不動産の売買・賃貸借の取引に関して、宅地建物取引業者が取引当事者の間に立ってその成立に向けて活動するという旨の契約
売買契約（ばいばいけいやく）とは‥当事者の一方が、ある財産権を相手方に移転する意思を表示し、相手方がその代金を支払う意思を表示し、双方の意思が合致することで成立する契約
簡単に言うと、
媒介契約が、家の売却をする時に、その仲介をお願いする不動産屋さんに「お家の売却をあなたに依頼します」と結ぶ契約のこと。
売買契約は、実際に家を買ってくれる方が現れて、その方と家の売買の約束をする契約のことですね。
発音は似ているけれども、中身は全然違います。
つまり、銀行側の主張は
家を売らないと、新規のローンは組めないよ、ということです。
じゃあ、家が売れるまで待つしかない‥となりますが、そうは言っていられません。
新居（土地）を手に入れるためには、新居のローンを通してしまわないと、
破談になってしまうからです。
先ほども書いたように、私たちは新居となる土地が決まり、その融資のために銀行の審査をしたのです。
それが、現住宅を売却した後でないと、ローンは通せないよ！という銀行からの返答。
審査が無理なら、土地が買えません。
やっと見つけた希望の土地ですが、諦めなければいけないのかと、お先真っ暗になりました。
でも、大丈夫だったんです。
実は、住み替えの際は、こうすれば良いという方法があります。
残債のある金融機関とは、別の金融機関を利用しよう
そうなんです。
私たちは、中古住宅の残債がある金融機関に審査を申し込みました。
それが、間違いだったのです。
たとえ年収的に融資の金額が問題なくても
その金融機関に残債が残っている限り、その残債を売却して確実になくさないと、
新規の住宅ローンは組めないよ、というのが銀行のやり方だったのです。
ということは、他行の金融機関なら、そんなの関係なく通してくれるということです。
例えば、A銀行に残債があり、B銀行に新居の融資審査をお願いした場合、
B銀行は、A銀行にある残債は審査の際に見ないそうです。
B銀行的には、A銀行にある残債が払えなくなろうが、知ったこっちゃないというのが本音らしいです（このセリフ実際に言われました！笑）
事実、残債のある金融機関にNGをもらったあと
他の金融機関、フラット35 などいくつか審査をお願いしましたが
いずれも問題なく通りました。
売り先行にしろ買い先行にしろ、売却益と残債の差が重要
ここまでお話しましたが、住み替えにおいて一番重要なお話をまだしていません。
それは、売却する旧居の残債が売却益で相殺されるのかどうか、ということです。
我が家は有難いことに相殺されました。（土地代が高騰したおかげで、むしろ利益が出ました）
これが相殺されないとなると、残った残債を手持ち資金で支払う必要があります。
そうなってくると、今後の資金計画にも大いに変わってくるかと思いますので
住み替えを検討し始めた段階で、早めに売却査定をされることを強くお勧めします。
売却査定である程度の相場が分かれば、
相殺できそうか、それとも手持ち資金が必要になるのかがある程度見当がつきますし
今後の戦略が立てられますよね。
また、残債が相殺できそうになく、手持ち資金も厳しい場合は、「住み替えローン」等の利用も視野に入ってくるかと思われますが
「住み替えローン」は売却と購入を同時に実行等たくさんの条件がありますので、売却査定をしておけばその相談にも早めに行けることになります。
でも、まだ何にも決まっていないのに、査定に出しても大丈夫なの？
と、思われるかもしれませんが（私も思っていました）
査定額次第で住み替えるかどうかを決めることが普通なので
まだ全く具体的ではなくても、査定だけお願いして全然大丈夫です！
我が家も査定をお願いしてから実際に動き出すまでに２年くらいは空いています。
考えるための材料として、漠然と住み替えを意識し始めた段階で早めに売却査定はしておきましょう！
初めてお願いしたときは、大体の金額が知りたかっただけなので
家の中まで見られるのも面倒くさくて、外だけ見てもらい査定額を出してもらえました。
とっても簡単でしたよ。
そして。
ここで重要なのが、複数社に依頼すること！！
不動産の価格って実はあやふやなこと知ってますか？
例えばA会社では1000万の査定だったとしたら
B会社では800万、C会社では1300万ということがザラに起こります。
そして、仲介で売る場合、住宅の売値は持ち主である自分たちで決めていいんです。
ただもちろん、高値をつけ過ぎると買い手がなかなかつかないので
査定で出た金額をもとに、売れやすい金額を設定していくわけです。
では、ここで１社にしか査定依頼をしていなくて、その会社がB社のように800万で提示してきたら？
我が家の価値は800万なんだと信じて、それくらいの価格を付けてしまいませんか？
でも、ABCの3社に依頼していたら、平均は1033万円
私だったら、売り出し価格は値引きも視野に入れて1280万円くらいから出しますね。
このように、相場を知るためにも不動産の売却査定は必ず複数社にしてくださいね！
我が家も一括査定で依頼しました。
会社のカラーも分かるのでおすすめです。
口頭だけで、査定額を伝えてくる会社もあれば
査定結果を冊子にまとめて、査定額の根拠（過去の近隣の売買データ）も示してくれる会社もありました。
比較すると、しっかりしている会社がどこかもよく分かりますね。
AIによる査定なら、相場がよく分かりますね！
最後に
残債のある中での住み替え
・現住宅の売却前に、住み替え先の住宅ローン融資をお願いする場合、残債のある金融機関とは別の金融機関を利用する
・残債のある金融機関に、新居のローンもお願いすると、先に売却を迫られてしまう
・売却査定は早めにして、今後の戦略を立てておく。
このように、残債が残っている場合、建て替えと住み替えでは、全く違うやり方となりました。
我が家の経験が、どなたかの参考になれば嬉しいです。
住み替えの話はこちら↓↓
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