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【残債がある中での住み替え】2重ローンになる?売っても残債が残ったら?買い手が付かなかったら?お金の悩みをマルっと解説

中古住宅の売却

こんにちは。

わが家は、築30年の中古住宅を購入し、リフォームをして10年間住みました。

その後、家の建て替えを検討し最終打ち合わせまでいきましたが、結局、建て替えをやめて家は売却。

新たに土地を購入して注文住宅を建築しました。

まるで、すまいのフルコース。笑

大変でした。

 

残債があるけど売却して、新たに土地を購入して注文住宅を建てたい!

 

残債があっても、そんなこと出来るの?

まずは残債を一括で返済しないといけないんでしょ?

貯金もないし、きっと無理だわ・・。

 

・・・と思っている方!

 

分かる!私も思ってたよ!

 

『ネットにもあまり情報がないし、周りにそんな人もいないし

残債があるのに住み替えたいなんて無謀なことを言ってるかもだし、

とにかく先が全く見えなくてわかんなーい!!』

 

・・と私はドツボにはまっていましたねww

 

だけど、ちゃんと住み替えて注文住宅を建てることが出来ました!

 

 

その住み替え時の住宅ローンのことは、こちらに詳しく書いています。

まだ読まれていない方は、こちらを先に読まれてくださいね!↓↓

 

 

 

では、次のお話です。

ローンが組めることは分かった。

 

でも、そのローンって二重ローンになるの?

どのタイミングで現金はいるの?

旧居の支払いと新居の支払いは同時に支払いが続くの?

売れなかったらどうなるの?

残債より安くしか売れそうになかったらどうすればいい?

 

 

そのあたりのお金の流れがご心配かと思います。

 

どのように請求が始まるのか分からないし、

手持ちのお金で足りるのか私もとても心配でした。

今日は、残債がある中での住み替えにおける「お金やローンの流れ」について、

経験をもとに解説していきたいと思います。

 

残債がある中で住み替えたい!お金とローンの流れ

土地を新たに購入して、注文住宅を建てたい場合、

「買い先行」と「売り先行」という2つの方法があります。

い先行とは・・?

先に新居を購入して、その後に旧居を売却すること

メリット:新居を焦らずに探せる

デメリット:新居引き渡しまでに旧居が売れないと、二重ローンになる

\イメージはこんなかんじ/

り先行とは・・?

先に旧居を売却して、その後に新居を購入すること

メリット:先に売却するので、資金計画が立てやすい

デメリット:新居が決まらない間は、仮住まいをしないといけない場合もあり

\イメージはこんなかんじ/

ざっくり言うと、

先に現住宅を売ってから計画を立てるか

先に新居の話を進めてしまうか。

 

売り先行はシンプルですよね。

売却活動が終わってから、新たに新居の住宅ローンを組むので

住み替えと言っても、通常の住宅ローンと変わりません。

仮住まい費用などが発生する可能性はありますが、資金計画的には分かりやすいです。

 

では、買い先行は??

残債がある中、新居を購入。

残債がある中で住み替えを検討されている方は、恐らくこっちのことを詳しく知りたいですよね。

 

ちなみにわが家は、買い先行で土地購入→注文住宅建築しました。

というか、買い先行だけれど、同時に売却活動も行いました。

 

わが家の流れは、こちらに詳しくまとめていますので読んで頂くと分かりやすいです。

【残債のある中で注文住宅へ住み替えた経験談】お金、ローン、スケジュール、現住宅の売却、土地購入、注文住宅建築。全ての流れを公開
住み替えをしようとしていた時、とにかく「住み替え」に関する情報が少なくて大変だったことを覚えています。 通常の注文住宅建築の情報はたくさんあるけど、 「残債の残っている中での住み替え」の経験談や情報って本当に少な...

 

ここでは、わが家の経験を軸に、お金にフォーカスして解説していきますね!

 

買い先行なら二重ローンになる

基本的に、買い先行でいくなら2重ローンになります。

 

2重ローン・・・!なんというパワーワード・・。

恐すぎる。まさにローン地獄!払えなくなって家をとられて競売にかけられて・・。

 

いやいや、落ち着いてくださいww(あ、↑は当時の私です。笑)

 

売却を想定しての2重ローンは、住み替えをする場合、往々にしてありえることです。

 

なので、無駄に不安に思う必要はありません。

二重ローンになるわけなので、すでに残債のある金融機関とは、別の金融機関に相談にいきましょう。

 

わが家は、現住宅のローンが残っている金融機関に相談しても、すでにある今の住宅ローンをなくさないと無理!(つまり先に売却してね)と言われました。

 

別の金融機関に相談したところ、現住宅のローンは審査の際に見ないそうで、新居の住宅ローンを審査してくれ無事に審査通りました。

(どちらの金融機関も大手の地方銀行です)

 

 

二重ローンでも、注文住宅の場合は支払いは重ならないこともある

買い先行の二重ローンのイメージはこんな感じです。

 

 

二重ローンということは、新居のローンと旧居のローンを同時に払っていくってことだよね?!

 

無理!!

 

これは、恐らくタイミングによっては支払わないといけない場合もありますが、

二重ローンだけど、わが家は同時に払っていません!!

 

支払いは重なりませんでした。

 

詳しく説明していきますね。

 

土地を購入して注文住宅を建てる場合の《ローンのしくみ》

注文住宅というものは、家を設計し完成までに半年程度はかかることが一般的です。

 

土地購入からの注文住宅建築において、支払いを請求されるタイミングはおおまかにいって

基本的に次の6回になります。

 

❶土地の手付金
建物(ハウスメーカーや工務店)の手付金
土地支払い時
❹建物着工時
❺建物上棟時
❻建物引き渡し時

 

このうち、現金で支払わないといけないものは❶と❷の手付け金のみ。

残りは住宅ローンで組むことができます。

 

 

❶土地の手付け金  → 契約時に現金
❷建物の手付け金  → 契約時に現金
❸土地支払い時   → 住宅ローン
❹建物着工時    → 住宅ローン
❺建物上棟時    → 住宅ローン
❻建物引き渡し時  → 住宅ローン

❸~❻の住宅ローンは、もちろん4つのローンを組むわけではなく

すべて込み込みの1本の住宅ローンになります。

 

そして、住宅ローンは建物完成後に支払い開始になるので、

申し込みは❸の時点

実際に請求開始は❻の後になるというタイムラグが発生します。

❸土地支払い時 → 住宅ローン申込み(つなぎ融資利用して金融機関が立替)
❹建物着工時  → 住宅ローン(同上)
❺建物上棟時  → 住宅ローン(同上)
❻建物引渡し時 → 住宅ローン
     ⇒この後、実際に支払い開始

 

ローンの申し込みは土地購入時にしていても、実際にローンが実行される(支払いが開始する)のは、建物引き渡し後になります。

 

 

そのため、買い先行で、土地を購入後に売却活動を進めても、

新居の完成までに家が売却されれば、ローンの支払いはダブルにはなりません。

 

/イメージはこんな感じ\

 

わが家は、上の図のようになりましたので、2重ローンにはなったけれども

新居支払い開始までに旧居のローンがなくなったので、支払いは重なりませんでした。

 

※厳密にいうと、つなぎ融資の利息のみ発生しますが、その利息もローンに含めてしまうことができますので、現金での支払いがないということです。もちろん、含めた分、住宅ローンの総額は上がっています。

もし、売れなかったら?

もし、旧居が新居完成までに売れなかったら・・・

それは、支払いが重なることになります。

 

なので、それを見越して資金計画を立てておく必要があります。

いつまでもダブルの支払いを続けることができれば良いのですが、

そうできない場合にオススメなのが、期限を設けておくこと。

 

【○月までに売れなければ、買い取ってもらう。】

 

買い取り業者に依頼すれば、相場よりは安くなりますが

買い取ってくれます。

 

安くなっても、ローンがずっとダブルで続くよりかはマシなはず。

 

そのあたりの話も、買い先行で動き出す前に詰めておくと良いと思います。

旧居の売却査定、仲介業者、買い取り業者

このあたりとの計画および話し合いはしっかりしておきましょう。

 

また、一社の買い取り業者で買い取り不可もしくはかなり安い金額で提示されても

他社では、もっと良い値段で買い取ってくれることがあります。

複数社に買い取り査定を依頼することもお忘れなく!

 

わが家は一社目では、買い取り不可。→この時点でお先真っ暗ww

 

だけど、二社目では結構な高額で買い取り希望が入りました!(仲介より150万安い程度。買い取りにおいて、これはかなりの高額)

 

結局、買い取りではなく、仲介で個人の方に売れたので売却しました。

 

\買い取り会社専門!査定は必ず複数社に!/

 

 

売却益が少なくて、残債が残る場合は?

不動産の価格は新築時から下がっていくので、土地の価格が上がる等がなければ、残債がのこってしまう場合も多々あるかと思います。

わが家は有り難いことに、売却益が残債を上回りました。そのため、この話は経験していないため私自身が勉強して得た知識になります。

 

売却益が残債より少ない場合

❶手持ちの貯金で精算する
❷住み替えローンを利用する

 

最も一般的なものは❶の貯金で精算になります。

その貯金がない場合は、❷各金融機関が設定している「住み替えローン」という商品を利用することもできます。

ただ「住み替えローン」は「審査が厳しい」「通常の住宅ローンより金利が高い」等のデメリットもありますし、「現住宅のローン完済日と新居購入日を同日にする必要がある」等の条件もあります。

そのため、必ず検討段階で相談に行かれることをオススメします。

 

 

いずれにしろ、実際に動き出して、残債が残ってしまったと慌てることがないように

最初に現住宅の売却査定をされてくださいね!

 

残債が売却益で相殺できそうなのか、

売却しても残債が残ってしまうのか

今後の動きも変わってきますよね。

 

\相場を知るために複数社に見積もり依頼をしよう/

 

まとめ

 

  1. まずは、売却査定
  2. 残債を売却益で相殺できるのか確認
  3. 仲介で買い手が見つからない場合も見越して、買い取り業者に査定を依頼しておく
  4. 2重ローンになる場合の新居の支払いタイミングは新居完成後
  5. 売却査定で、残債が相殺できないと判明した場合は、貯金で賄えなければ、住み替えローンの相談に早めに行っておく。

 

この記事が、どなたかのお役に立てれば幸いです。

 

 

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中古住宅の売却住み替え
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すまふる-残債ありの戸建を売却して1から注文住宅を建てた記録

コメント

はーちゃん

中古住宅リノベ、建て替え、住み替えと紆余曲折して、理想のお家のたどり着いた主婦。
お家のことが大好き。ずぼらなのに綺麗なお家に住みたい願望を叶えるために、いかに家事で楽をするかを第一に考えて新居を建築。

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