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残債があるけど住み替えたい!何からすれば良いの?【土地を新たに買って注文住宅へ住み替え編】

中古住宅の売却

こんにちは。

わが家は、築30年の中古住宅を購入し、リフォームをして10年間住みました。

その後、家の建て替えを検討し最終打ち合わせまでいきましたが、結局、建て替えをやめて家は売却。

新たに土地を購入して注文住宅を建築しました。

まるで、すまいのフルコース。笑

大変でした。

 

 

今、住んでいるお家を売却して、新たに土地を買って家を建てたい!!

と思っている方って実は結構いらっしゃいます。

 

だけど「じゃあ実際にどうすれば良いの?」って思いません?

 

ただ単に新たに住む場所を探す・・というのとはワケが違う。

 

【住み替えでクリアすべき事】

  1. 今、住んでいる住宅の売却をどうするか
  2. 現住宅に残債がある場合は、住宅ローンをどうするか
  3. 新たに家や土地を購入する場合のタイミングをどうするか(二重ローンの可能性)
  4. 現住宅を先に手放す場合、仮住まいをどうするか。
  5. 新たに住む家の決定と打ち合わせ、新規住宅ローンをどうするか

 

住み替えでクリアすべきことは、ざっとこんなにあります。

 

通常の注文住宅建築は最後の⑤のみになりますので、

住み替え、特に「残債のある中での新たに土地を購入しての住み替え」は、やることがいっぱい。

 

⑤だけでも、大変だというのに。。泣笑

やること多すぎて、「何からしたら良いの?」ってなりますよね!

私は、なりました!!

 

なので、今回は、「住み替えたいけど、何からすれば良いの?」という疑問に

経験者のはーちゃんがお答えしたいと思います。

少しでもご参考になれば嬉しいです。

 

住み替え先が「土地を一から購入して注文住宅をたてる」のか「すでに建っている建売住宅(またはマンション)を購入する」のかという点でも、若干の流れが異なってきます。
そのため、それぞれの流れを分かりやすくするために、注文住宅編と建売住宅(マンション)編で分けてご説明しています。
この回では「土地を一から購入して注文住宅を建てる」場合についてお話します。

 

注文住宅へ住み替えたい!何から始めれば良い?

ガッツリ残債のある中で住宅を売却し、新たに家を建てて住み替えたわが家。

 

そんなわが家の経験を振り返って、これから住み替える予定の方へ贈る言葉ww

 

何事も早め早め!!

同時進行やむなし!!

 

これ、合い言葉にしてくださいww

まだ住み替え先の土地も決まっていないからと、のんびりしている暇はありません。

 

何も具体的に決まっていなくても、情報を集めておかないと

いざ良い土地に巡り会えた時に、

たったの10日足らずで家の売却の見通し、ハウスメーカーの選定など

出来るはずもありませんよね。

でも、土地は待ってくれません!

 

(人気の土地や容赦ない売り主の場合、10日と言わず、「今日中に契約を決めないと、次の方に回します」なんて言われるケースも多々あります!)

 

お友達がまさにそのケース!

そして、実際にその日のうちに近場のハウスメーカーに飛び込み、概算で建物の見積もりを出してもらい、土地とハウスメーカーの契約を一日で決めましたww

だって、良い土地って中々出てこないから!!

 

 

でもね、家作りにおいて準備不足だと良い事なんてないんです。

検討して納得して選んだわけではないので、慌てて決めたハウスメーカーに不満が噴出することだってあるでしょう。

またたとえ、慌てたくないからと土地の購入を断念したとしても「あんな良い土地にはもう会えない、やっぱり買っておけば良かった」と思うかもしれない。

このように、準備不足だと、どっちに転んでも後悔しかねない。

 

だ・か・ら!

何も決まっていない時に、先に動いておくのです。

 

【事前にやっておくべきこと】

  • 現住宅の売却査定
  • 売却活動を依頼する仲介業者の選定
  • 家を建てることをお願いしたい住宅会社の選定
  • 銀行へのローン相談
  • ライフプランのシミュレーション

 

最低限、この5つを終わらせておきましょう。

 

第一にすべきは「家の売却査定」

その4つの中でも、住み替え計画が持ち上がった段階で、まず第一にすることは

「家の売却査定」です。

 

査定に出せば、残債と売値の差額がある程度わかり、銀行へローンの相談にいけます。

そもそも、家の状態や立地などから、「売れそうか」「厳しいか」も判断してくれます。

 

売れないと住み替え計画が端からおじゃんですから。

なので、まずすべきことは間違いなく「家の売却査定」

 

家の売却方法は2通り

①仲介業者に依頼して、個人や法人に売却する方法
②買い取り業者に買い取ってもらう方法

基本的に②は相場よりかなり安くなります。
ただ、①で売れるか分からずにひたすら待つより、確実に買い取ってもらえるので、資金計画が立てやすいメリットがあります。

 

なお、不動産というものは値段があってないようなものなので、適切な相場を把握するために

複数社に売却査定をされて下さいね!

 

査定額は本当にバラバラ。数百万円違いました。

これを1社しか依頼しておらず、その査定額が低ければ、わが家の相場はその値段なんだと諦めて安い売値を付けていたと思います。

数社に査定を依頼すれば、おおよその相場が分かりますので、その相場に合わせて売値を決定できるのです。

 

複数社とコンタクトを取ることによって、会社のカラーもわかり、

実際に売却活動をお願いしたい仲介業者もおのずと決定してくると思います。

 

 

一社一社に売却査定をお願いすると手間がかかるので、

一回の入力で終わる「便利な一括査定」を利用することをおすすめします。

わが家も利用しましたが、名前のよく知っている不動産仲介業者が何社か連絡をくれました。

 

その中には、詳細な査定書を作り、査定金額の根拠をきちんと示してくれる会社もあったり

かと思えば、口頭で査定額を教えてくれるだけの会社もありました。

 

会社によって、本当にカラーが違います。

 

また、もし家の中までは見られたくない場合でも、土地と外回りだけの調査でおおよその査定額も出してもらえます。

 

おすすめの一括査定サイト

\相場を知るために複数社に見積もり依頼をしよう/

同時に、ハウスメーカーや工務店の情報を集めよう

売却査定を行っている時期に、同時進行で新居を建ててくれる工務店やハウスメーカーの情報収集も開始しましょう。

 

先ほどから、何度もお伝えしている通り、いざ良い土地に出会えても

お願いするハウスメーカーや工務店が決まっていないと、ものすごく慌てることになるからです。

 

土地だけ先に購入することも出来ますが、土地もローンで買う場合は低金利である住宅ローンを土地購入にも適用するために、

結局は詳細な建築プランが必要になるのです。

 

 

一生に一度のマイホーム、納得してハウスメーカーを選びたいですよね。

 

だから、先に目星をつけておく必要があるのです。

とはいえ、大手から地元工務店までかなりの数のハウスメーカーや工務店がある中で

どう選んでいけば良いか分かりませんよね。

 

とりあえず、展示場に行っても、一カ所話を聞くのに2~3時間・・。

しかも、結局さんざん話を聞いて、最終的に出てきた見積もり書が高すぎて断念という・・。

そんな時間の無駄をわが家はたくさんしてきました。

 

子供たちも毎回グズって、もうぐったり。

 

なので、まずは有益な情報を得るために、ネットで一括サイトを利用して資料を請求されることを強くおすすめします!

しかも、こちらのタウンライフは、ハウスメーカーのパンフレットだけではなく、

間取りや資金計画書まで作成してくれるので、家にいながらとても有益な情報が得られます。

特に、家作りは、建物代金以外にも多くの諸費用がかかってくるので、その総費用が把握できるのはとても助かりますよね!

土地も探してもらえるので、利用しておいて損はないです。

 

むしろ、利用しないと損!ですね。

だって、これだけのサービスが無料ですし♡

/電話連絡が嫌な方は、備考欄にメール希望の旨を記載すれば電話はきません\

 

こちらでもらった資料の中で、気になるハウスメーカーや工務店だけに

こちらから問い合わせてみると、効率的に進めることができますね!

 

材料がそろったら、銀行に相談に行こう

家の売却査定の結果と、タウンライフでの資金計画書が手に入ったら、

その材料を持って、ひとまず銀行に相談に行きましょう。

 

ハウスメーカーや工務店の営業マンは、こちらからしたらプロで何でも知ってそうですが

実は、そうではありません。

銀行のローン、ましてや住み替えでのローンはとても複雑なので

営業マンは把握していない場合がほとんどなのです。

 

経験の浅い営業マンなんて、「残債を手持ち資金で支払わないと住み替えられませんよ。」なんて事実と違うことを平気で言ってくる人も。(その営業マンの勉強不足なだけ)

 

なので、自分で動くしかないのです。

 

 

わが家は、計4つの銀行に相談しました。

ちなみに、現住宅の住宅ローンを組んでいる銀行とは別の銀行に相談に行って下さいね!

残債が残っている銀行で新規の別の住宅ローンをお願いしても、

売却を先にして残債をなくすように指示が出るだけです。

詳しくはこちらを読まれて下さいね↓↓

 

\住み替え時の住宅ローンについてはこちら/

どうしても、銀行に行くのが面倒・・という方へ

ハウスメーカーや工務店などの見学に行かれた際に、信用できそうな会社だと思われたら

その会社を通して銀行に聞いてもらうこともできます。

 

だいたい、どの住宅会社も早めに資金計画を明確にするために「銀行に聞いてみましょう」または「事前審査をしましょう」と言ってきますので、それに乗っかってOKです。

住宅会社を通じて事前審査をして、その後に別の住宅会社を利用することになっても何の問題もありません。

 

とにかく大切なポイントは

・早めに銀行に相談する(自分でまたは住宅会社を通じて)
・残債のある金融機関とは別の金融機関へ相談する

 

ライフプランをシミュレーションしよう

家を買うという人生の大きな決断の前に、一度必ず【ライフプランのシミュレーション】をされておくことを強く強くおすすめします。

 

人生にかかるお金って、お家のことだけじゃありませんよね?

人生においてかかる三大費用

  1. 教育費
  2. 住宅費
  3. 老後資金

もちろんこの他にも、車や家具家電の買い換え、子供の塾代、介護費用、旅行費用etc..

生きていく上で、たくさんのお金は必要になりますね。

 

それは、全員同じなわけではなく

家族構成、年齢、どのようなお金の使い方をするかということが大きく作用してくるのです。

 

そのため、

いつ(何年後に)

何に

どれくらいのお金がかかるのか

 

それを把握しておく必要があります。

 

それをきちっと把握いないと

いくらまでのお家なら無理なく購入可能なのかも分かりませんよね。

 

念願のマイホームを購入したのに、その後のローンが苦しくて

子供の教育費が貯まらない・・なんて事態は悲しすぎる。

 

①ネットでシミュレーションができるよ

未来家計シミュレーション

年収、家族構成、生活費等の情報を入力するだけで、65歳までのライフプランを作成してくれます。

簡易的でおおざっぱなものにはなりますが、一つの目安になりますね!

 

②無料でプロのファイナンシャルプランナーに相談しよう

家を買うという一大イベントなので、購入前には是非ともプロに詳しく相談されることをおすすめします。

ネットだけだと、一般的な回答しか得られませんが、

プロのファイナンシャルプランナーの個別相談だと、わが家オリジナルのライフプランを作成、アドバイスを頂けるのでとても参考になります。

 

※住宅会社提携のFPや保険会社のFPへの相談はオススメしません!

彼らの目的は、住宅もしくは保険を買ってもらうことなので、正しい情報がもらえないことがあります。

まさに、私はごまかされてました!

家を買うとこのままじゃヤバイですよー。だけどおすすめの投資保険(変額保険)に入れば大丈夫!という手法を使われました。

 

さんざんシミュレーションしてたのにヤバイことにびっくりして、内容をつっこんでみたら、大学費用が相場の何倍もの値段で入力されていたりとか。

 

FPさんしどろもどろで、「余裕を見とかないとと思って‥」とか言いながら逃げるように帰っていかれましたww

 

ただ変額保険に加入してもらいたいだけやん!

今、思い出しても腹が立つ。

 

だから、皆さんは中立な立場のFPさんに相談してくださいね!

FPさんの相談って有料な場合が多いんですが、

無料のところを見つけましたので、ご紹介しておきますね!

結婚、出産、マイホーム等「個人のライフプランの相談に特化」しています。

 

\後悔しないマイホームにしよう/

 

まとめ

いかがでしたでしょうか?

ここまでしておくと、いつ運命の土地に出会っても大丈夫!

きっと、納得して話を進めることが出来ると思います。

 

残債のある中での住み替えは、とにかくやることがいっぱい。

住み替えたい土地に出会ってしまったら、一気に話を詰めていかないといけなくなるので

その前に、しっかりと情報収集をしておきましょう。

 

  1. 現住宅の売却査定
  2. 売却活動を依頼する仲介業者の選定
  3. 家を建てることをお願いしたい住宅会社の選定
  4. 銀行へのローン相談
  5. ライフプランのシミュレーション

 

住み替えは大変ですが、それが叶った時の達成感は格別だと思います。

これから、住み替えを検討されている皆さん、希望通りの住み替えが出来ますように!

応援しています。

 

合い言葉は、なんでしたか?ww

 

「何事も早め早め!」「同時進行やむなし!!」ですよ!

頑張って下さいね!

 

 

コメント

はーちゃん

中古住宅リノベ、建て替え、住み替えと紆余曲折して、理想のお家のたどり着いた主婦。
お家のことが大好き。ずぼらなのに綺麗なお家に住みたい願望を叶えるために、いかに家事で楽をするかを第一に考えて新居を建築。

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