こんにちは。
わが家は、築30年の中古住宅を購入し、リフォームをして10年間住みました。
その後、家の建て替えを検討し最終打ち合わせまでいきましたが、結局、建て替えをやめて家は売却。
新たに土地を購入して注文住宅を建築しました。
まるで、すまいのフルコース。笑
大変でした。
前回の続きからです。
買い先行の住み替えの場合、基本的に二重ローンになるお話をお伝えしました。
ただ、二重ローンと言っても、必ずしも
【二重ローン=支払いが重なる】というわけではありません。
そこまで、前回でお話したので、今日はその説明からしていきたいと思います。
二重ローンでも、「注文住宅」の場合は支払いは重ならないこともある
買い先行の二重ローンのイメージはこんな感じです。
二重ローンということは、新居のローンと旧居のローンを同時に払っていくってことだよね？！
／
無理！！
＼
これは、恐らくタイミングによっては支払わないといけない場合もありますが、
二重ローンだけど、わが家は同時に払っていません！！
支払いは重なりませんでした。
詳しく説明していきますね。
土地を購入して注文住宅を建てる場合の《ローンのしくみ》
注文住宅というものは、家を設計し完成までに半年程度はかかることが一般的です。
土地購入からの注文住宅建築において、支払いを請求されるタイミングはおおまかにいって
基本的に次の６回になります。
❷建物（ハウスメーカーや工務店）の手付金
❸土地支払い時
❹建物着工時
❺建物上棟時
❻建物引き渡し時
このうち、現金で支払わないといけないものは❶と❷の手付け金のみ。
残りは住宅ローンで組むことができます。
❷建物の手付け金 → 契約時に現金
❸土地支払い時 → ローン
❹建物着工時 → ローン
❺建物上棟時 → ローン
❻建物引き渡し時 → ローン
❸～❻のローンは、もちろん４つのローンを組むわけではなく
最終的に1本の住宅ローンになることが普通です。
そして、住宅ローンは建物完成後に支払い開始になるのですが、
土地代金もつなぎ融資を利用して、
建物完成まで支払い開始を待つことができます。
つまり、申し込みは❸の時点
実際に請求開始は❻の後になるというタイムラグの発生が可能なのです。
❹建物着工時 → 住宅ローン（同上）
❺建物上棟時 → 住宅ローン（同上）
❻建物引渡し時 → 住宅ローン
⇒この後、実際に支払い開始
ローンの申し込みは土地購入時にしていても、実際にローンが実行される（支払いが開始する）のは、建物引き渡し後まで延ばせます。
そのため、買い先行で、土地を購入後に売却活動を進めても、
新居の完成までに家が売却されれば、ローンの支払いはダブルにはなりません。
わが家は、上の図のようになりましたので、契約上は2重ローンにはなったけれども
新居支払い開始までに旧居のローンがなくなったので、支払いは重なりませんでした。
※厳密にいうと、つなぎ融資の利息のみ発生しますが、その利息もローンに含めてしまうことができますので、現金での支払いがないということです。もちろん、含めた分、住宅ローンの総額は上がっています。
※つなぎ融資ではなく、土地先行融資を利用した場合は、土地代金の支払いのみ土地の決済が終わるとすぐに開始します。
もし、売れなかったら？
もし、旧居が新居完成までに売れなかったら･･･
それは、支払いが重なることになります。
なので、それを見越して資金計画を立てておく必要があります。
いつまでもダブルの支払いを続けることができれば良いのですが、
そうできない場合にオススメなのが、期限を設けておくこと。
【○月までに売れなければ、買い取ってもらう。】
買い取り業者に依頼すれば、相場よりは安くなりますが
買い取ってくれます。
安くなっても、ローンがずっとダブルで続くよりかはマシなはず。
そのあたりの話も、買い先行で動き出す前に詰めておくと良いと思います。
旧居の売却査定、仲介業者、買い取り業者
このあたりとの計画および話し合いはしっかりしておきましょう。
また、一社の買い取り業者で買い取り不可もしくはかなり安い金額で提示されても
他社では、もっと良い値段で買い取ってくれることがあります。
複数社に買い取り査定を依頼することもお忘れなく！
わが家は一社目では、買い取り不可。→この時点でお先真っ暗ww
だけど、二社目では結構な高額で買い取り希望が入りました！（仲介より150万安い程度。買い取りにおいて、これはかなりの高額）
結局、買い取りではなく、仲介で個人の方に売れたので売却しました。
売却益が少なくて、残債が残る場合は？
不動産の価格は新築時から下がっていくので、土地の価格が上がる等がなければ、残債がのこってしまう場合も多々あるかと思います。
わが家は有り難いことに、売却益が残債を上回りました。
そのため、この話は経験していないため私自身が勉強して得た知識になります。
売却益が残債より少ない場合
❶手持ちの貯金で精算する
❷住み替えローンを利用する
最も一般的なものは❶の「貯金で精算」になります。
その貯金がない場合は、❷各金融機関が設定している「住み替えローン」という商品を利用することもできます。
ただ「住み替えローン」は「審査が厳しい」「通常の住宅ローンより金利が高い」等のデメリットもありますし、「現住宅のローン完済日と新居購入日を同日にする必要がある」等の条件もあります。
そのため、必ず検討段階で相談に行かれることをオススメします。
いずれにしろ、実際に動き出して、残債が残ってしまったと慌てることがないように
最初に現住宅の売却査定をされてくださいね！
残債が売却益で相殺できそうなのか、
売却しても残債が残ってしまうのか
今後の動き方がその結果によって定まってきます。
AIによる査定なら、相場がよく分かりますね！
まとめ
- まずは、売却査定
- 残債を売却益で相殺できるのか確認
- 仲介で買い手が見つからない場合も見越して、買い取り業者に査定を依頼しておく
- 2重ローンになる場合の新居の支払いタイミングは新居完成後
- 売却査定で、残債が相殺できないと判明した場合は、貯金で賄えなければ、住み替えローンの相談に早めに行っておく。
この記事が、どなたかのお役に立てれば幸いです。
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