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残債があるけど住み替えたい!何からすれば良い?【建売住宅(マンション)編】

中古住宅の売却

こんにちは。

わが家は、築30年の中古住宅を購入し、リフォームをして10年間住みました。

その後、家の建て替えを検討し最終打ち合わせまでいきましたが、結局、建て替えをやめて家は売却。

新たに土地を購入して注文住宅を建築しました。

まるで、すまいのフルコース。笑

大変でした。

 

 

今住んでいる持ち家に残債は残っているけれど、それでもここを売却して住み替えたい!

と思われている方って、実はたくさんいらっしゃいます。

 

「じゃあ、実際になにから始めれば良いの?」と初めはちんぷんかんぷんですよね。

そんな方へ向けて、住み替え経験者のはーちゃんが、お答えしたいと思います。

 

前回、【注文住宅への住み替え編】を語ったので、

今回は、すでに建っている建売住宅またはマンションへの住み替えの場合をお話ししますね!

 

 

建売住宅(新築/中古含む)またはマンションを購入して住み替えたい!どうすれば良いの?

 

前回の記事で書いたように、土地を買って、注文住宅を建てる時は、たくさんのクリアすべきことがありました。

 

建売住宅の購入だから決めることもそんなにないし、あんまりすることないよね~?

と思われたそこのあなた!!

 

違います!!

もちろん、注文住宅ほどは大変ではないけれども、それでもやるべき事はたくさんありますよ!

 

【住み替えるでクリアすべきこと《建売・マンション編》】

  • 今の家の売却は残債以上で売却できるのか?
  • 新規で組む住宅ローンは現住宅の売却前でも通るのか?
  • 仮住まいなしで、新居に住めるのか?
  • 2重ローンになる可能性大。資金計画は?

 

建売だって、土地と同じように全く同じ物はないので、基本的に早い者勝ち。

ココだ!!という物件に出会ってしまったら、スピード勝負になります。

 

なので、事前にしっかり準備をしておきましょう

 

まずは、現住宅の「売却査定」

建売住宅やマンションにしろ、注文住宅にしろ、

住み替え計画が持ち上がった段階でまず第一にすることは

「家の売却査定」であることは変わりません。

 

査定に出せば、残債と売値の差額がある程度わかりますし、

そもそも、家の状態や立地などから、「売れそうか」「厳しいか」も判断してくれます。

 

売れないと住み替え計画が端からおじゃんなので。

まず、すべきことは間違いなく「家の売却査定」

 

家の売却方法は2通り

①仲介業者に依頼して、個人や法人に売却する方法
②買い取り業者に買い取ってもらう方法

基本的に②は相場よりかなり安くなります。
ただ、①で売れるか分からずにひたすら待つより、確実に買い取ってもらえるので、資金計画が立てやすいメリットがあります。

 

なお、不動産というものは値段があってないようなものなので、適切な相場を把握するために

複数社に売却査定をされて下さいね!

 

査定額は本当にバラバラ。数百万円違いました。

これを1社しか依頼しておらず、その査定額が低ければ、わが家の相場はその値段なんだと諦めて安い売値を付けていたと思います。

数社に査定を依頼すれば、おおよその相場が分かりますので、その相場に合わせて売値を決定できるのです。

 

複数社とコンタクトを取ることによって、会社のカラーもわかり、

実際に売却活動をお願いしたい仲介業者もおのずと決定してくると思います。

 

 

一社一社に売却査定をお願いすると手間がかかるので、
一回の入力で終わる「便利な一括査定」を利用することをおすすめします。

わが家も利用しましたが、名前のよく知っている不動産仲介業者が何社か連絡をくれました。

 

その中には、詳細な査定書を作り、査定金額の根拠をきちんと示してくれる会社もあったり

かと思えば、口頭で査定額を教えてくれるだけの会社もありました。

 

会社によって、本当にカラーが違います。

いい加減な会社は、お付き合いしたくないですよね!

 

また、もし家の中までは見られたくない場合でも、土地と外回りだけの調査でおおよその査定額も出してもらえます。

 

おすすめの一括査定サイト

\相場を知るために複数社に見積もり依頼をしよう/

/住み替え計画がまだ未定でも、判断基準のために売却査定はしておくことがオススメ\

 

売却査定をしたら、住み替え計画を立てよう

注文住宅と違い、建売住宅を購入する場合の大きな相違点は、

建てる時間がない分(すでに完成のものを購入するため)

引き渡しまでが早い、つまり新居の支払い開始日が早く来るという点です。

 

つまり、買い先行の場合は、ほぼ確実に新居と旧居の「2重ローン支払い」になります。

 

 

い先行とは・・?

先に新居を購入して、その後に旧居を売却すること

メリット:新居を焦らずに探せる

デメリット:新居引き渡しまでに旧居が売れないと、二重ローンになる

り先行とは・・?

先に旧居を売却して、その後に新居を購入すること

メリット:先に売却するので、資金計画が立てやすい

デメリット:新居が決まらない間は、仮住まいをしないといけない場合もあり

注文住宅で建てたわが家は、土地は旧居売却前に購入したけれど、

そのローンの支払い開始は建物引き渡し後になるので、

建物引き渡し前に旧居が売れたわが家は、支払いが重なることはありませんでした。

 

 

 

買い先行(同時進行)《わが家の場合・注文住宅》

 

 

建売住宅やマンション購入の場合は、買い先行にするとほぼ確実に二重ローンになるため、

買い先行で可能なのか。売り先行にするのか。

家計とよく相談をする必要があります。(もちろん注文住宅の場合もですが)

 

旧居が売れるまでの2重支払いに絶えられる余裕のある家計の場合は、

買い先行の方が仮住まいなどの余計な出費がない分、良いかもしれませんね。

 

買い先行は売却活動もラク。

家の売却の際の内見も、売り先行だと住んでいる状態で毎回お迎えしないといけないので片付けや対応など結構な重労働になります。
その点、買い先行だと、新居に引っ越し後に内覧してもらえば良いので、対応も楽ちんですね!

 

ただ、「いつ売れる」ということは誰にも分かりません。

期限を決めて、その日までに売れなければ、先ほど説明した②業者に買い取ってもらう等

計画を立てておくと良いかと思います。

 

また、売り先行でも②の業者買い取りの場合は、新居が見つかるまでの期間住まわせてくれることもあります(引き渡しを待ってくれるということ)

全ては、要相談です!

 

早めに金融機関に相談しよう

売却の査定がでたら、一度銀行へ相談に行かれることをオススメします。

買い先行でいけるのか。最初に売却しないと厳しいのか。

今後の進め方が分かってくるからです。

 

ただ、あえて時間を作って銀行に出向かなくても、物件の見学時に営業マンを通じて金融機関に相談することができます。

自分たちの状況を営業マンに説明し、納得できる説明を営業マンが出来ていたら

事前審査なりを早めに一度しておくと良いです。

事前審査はその物件をその後購入しなくても何の問題もありません。

 

自分たちの条件で、住宅ローンの審査が通るのか通らないのか。

早い段階で知っておく必要があります。

 

このときに、気をつけておいてほしいことは、

現在の家の残債がある金融機関以外に事前審査を申し込むということ。

残債のある金融機関だと、先に売却をしないと新たな住宅ローンを組むことはできません。

 

 

ライフプランをシミュレーションしよう

家を買うという人生の大きな決断の前に、一度必ず【ライフプランのシミュレーション】をされておくことを強く強くおすすめします。

 

人生にかかるお金って、お家のことだけじゃありませんよね?

人生においてかかる三大費用

  1. 教育費
  2. 住宅費
  3. 老後資金

もちろんこの他にも、車や家具家電の買い換え、子供の塾代、介護費用、旅行費用etc..

生きていく上で、たくさんのお金は必要になりますね。

 

それは、全員同じなわけではなく

家族構成、年齢、どのようなお金の使い方をするかということが大きく作用してくるのです。

 

そのため、

いつ(何年後に)

何に

どれくらいのお金がかかるのか

 

それを把握しておく必要があります。

 

それをきちっと把握いないと

いくらまでのお家なら無理なく購入可能なのかも分かりませんよね。

 

念願のマイホームを購入したのに、その後のローンが苦しくて

子供の教育費が貯まらない・・なんて事態は悲しすぎる。

 

①ネットでシミュレーションができるよ

未来家計シミュレーション

年収、家族構成、生活費等の情報を入力するだけで、65歳までのライフプランを作成してくれます。

簡易的でおおざっぱなものにはなりますが、一つの目安になりますね!

 

②無料でプロのファイナンシャルプランナーに相談しよう

家を買うという一大イベントなので、購入前には是非ともプロに詳しく相談されることをおすすめします。

ネットだけだと、一般的な回答しか得られませんが、

プロのファイナンシャルプランナーの個別相談だと、わが家オリジナルのライフプランを作成、アドバイスを頂けるのでとても参考になります。

 

※住宅会社提携のFPや保険会社のFPへの相談はオススメしません!

彼らの目的は、住宅もしくは保険を買ってもらうことなので、正しい情報がもらえないことがあります。

まさに、私はごまかされてました!

家を買うとこのままじゃヤバイですよー。だけどおすすめの投資保険(変額保険)に入れば大丈夫!的な。

 

さんざんシミュレーションしてたのにヤバイことにびっくりして、内容をつっこでみたら、大学費用が相場の何倍もの値段で入力されていたりとか。

 

FPさんしどろもどろで、「余裕を見とかないとと思って‥」とか言いながら逃げるように帰っていかれましたww

今、思い出しても腹が立つ。

 

だから、皆さんは中立な立場のFPさんに相談してくださいね!

FPさんの相談って有料な場合が多いんですが、

無料のところを見つけましたので、ご紹介しておきますね!

結婚、出産、マイホームと個人のライフプランの相談に特化しています。

 

\後悔しないマイホームにしよう/

 

たくさんの物件やネットを見て、家に対しての自分の中の譲れない部分を明確にしよう

注文住宅の場合は、打ち合わせに打ち合わせを重ねるので、初期の段階でしなくてもまだ間に合うのですが

建売住宅の場合は、基本的に完成した物件を生で見て、「買うかor買わないか」の選択のみになるので要注意!なんです。

 

きれいな新築や、広い中古住宅でも

今住んでいるアパートより、とても素敵にうつる場合がほとんどなので

 

きれーーい!!

ひろーーい!!

え?月々この値段で買えるの?家賃と変わらなーーい!!

 

・・と、テンションアップ。

 

そして、「良いんじゃない?」と、数軒見ただけで決めてしまい、

後から「もっとよく考えれば良かった」と後悔するケースが本当に本当に多いのです。

 

だから、購入前に自分たちの望む暮らしができるのかをじっくりと考えてほしいのです。

 

だけど、「自分たちの望む暮らし」なんて、初めから分かっている人なんてそうそういません。

そのため、たくさんの物件を見たり、家を購入した先人たちのリアルな声をインターネットで事前に調べて、

自分たちの求める家というものを良く考えてみてください。

 

完璧な家なんて存在しないので、

妥協できるところと譲れないポイントを明確にしておくと、納得して購入することが出来るかと思います。

 

すまふるでもインスタグラムを更新しています。
ためになる投稿をたくさん紹介しているので、ぜひチェックしてくださいね!\画像をタップしてね!フォローしてくれたら嬉しいです♡/

 

家を購入する際に、チェックしてほしいこと

◎周辺環境

・立地《駅、バス停、お店、学校、病院、役所関係などの利便性》

・環境《道路幅、日当たり、物騒な場所、公園の有無、騒音、踏切が通勤時間に開かずの踏切にならないか、坂道など》

・ハザードマップ

・土地柄、人柄《購入前に必ずご近所さんがどんな人かチェックしておく》

 

◎家に関して

・施工会社の確認

・地盤証明の確認

・検査証の確認

・家事動線、洗濯動線、収納計画がイメージできるか

・好きな内装かどうか

・基礎や外壁に損傷がないか

 

最後に

いかがでしたでしょうか?

 

残債がある中での、住み替え《建売住宅・マンション編》をお送りしまた。

売り先行でいくのか、買い先行でいくのか。

よく検討されてくださいね!

 

まずは、現住宅の売却査定をして現状を把握していきましょう。

応援しています!!

 

\相場を知るために複数社に見積もり依頼をしよう/

 

 

コメント

はーちゃん

中古住宅リノベ、建て替え、住み替えと紆余曲折して、理想のお家のたどり着いた主婦。
お家のことが大好き。ずぼらなのに綺麗なお家に住みたい願望を叶えるために、いかに家事で楽をするかを第一に考えて新居を建築。

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