こんにちは。
わが家は、築30年の中古住宅を購入し、リフォームをして10年間住みました。
その後、家の建て替えを検討し最終打ち合わせまでいきましたが、結局、建て替えをやめて家は売却。
新たに土地を購入して注文住宅を建築しました。
まるで、すまいのフルコース。笑
大変でした。
今住んでいる持ち家を、何らかの理由で【建て替えor売却して住み替え】をしたいと思った場合に
気になるのは、やはりお金のことだと思います。
今住んでいる持ち家に住宅ローンの残債が残っていない場合は、特に問題はありませんが、
残債が残っているのに、建て替えor売却して住み替えたい場合には
やはり、その残債がどうなるのかが非常に気になると思います。
今日は、建て替えや住み替えを検討した段階で、まだ中古住宅の残債がガッツリ残っていたわが家の経験談をお伝えしたいと思います。
①建て替えの場合
建て替えとなると、今ある中古住宅を取り壊すことになりますが、
中古住宅に残債がある場合、その借入をしている銀行なりが、中古住宅に抵当権を設定していることが一般的です。
その抵当権のついた建物を勝手に取り壊すことはできないため、【一旦残債を全額返して抵当権を外すことが必要】だと言われることがありますが、
結論から言うと、その必要はありません。
大丈夫です。
たいていの場合、残債のある金融機関に相談にいくと、現在の残債と建て替え費用を合算して、住宅ローンを審査してくれます。
銀行の方にも言われましたが、
大切なのは、残債うんぬんよりも、合算したトータルの費用が年収と釣り合っているかです。
通常の住宅ローン審査となんら変わりません。
残債がある中での建て替えの注意点
残債が残っている住宅を建て替える場合には注意点があります。
ローンのことは詳しくはありませんが、実際にわが家が経験したことになります。
それは、残債が残っていると、建て替えも同じ金融機関でしかローンが組めなくなることです。
例えば、中古住宅の残債がA銀行にあったとします。
その場合は、新たに建て替える新築の住宅ローンはフラット35を組もうとしても、それはできません。
フラット35を組みたい場合は、残債を一旦返すしか道はありませんでした。
なので、残債を合算してローンを組みたいのであれば、残債のあるA銀行の住宅ローンを組むことになります。
ただ、世の中にはたくさんの金融機関があり、中には【建て替えローン】などの商品もありますので、同じ金融機関でなくても対応が可能な場合もあるかもしれません。
同じ金融機関で組みたくない場合は、一度調べてみられてください。
ハウスメーカーの営業マンが全て知っているとは限らない
私たちが、建て替えのために住宅展示場を訪れていた時に、
【残債があっても、それを合算して再度住宅ローンを組める】ということを知らない営業マンも僅かながら実際にいました。
「残債を一旦手持ちのお金で返済しないと、ローンは組めませんよ」と堂々と発言してくるんです。
合算できることを既に知っていた私たちは、そんなことにひるみませんでしたが
もし、たまたま訪れた1軒目のハウスメーカーでそのようなことを言われてしまったら
手持ち資金で返済なんてできない私たちは、建て替えを早々に諦めていたかもしれません。
ハウスメーカーの営業マンは、こちらから見ればプロで何でも知っているように見えますが、そうではありません。
住宅ローンは複雑なので、案外ローンのことは詳しくは知らなかったりします。
なので、営業マン任せにせずに、しっかりとご自身でも調べられることをお勧め致します。
残債がある中での建て替えの場合は、良い住宅会社に出会えるかが鍵
今までご説明した通り、残債があっても建て替えは可能になります。
ただ、住宅ローンの縛りや、家の解体費用等
通常の注文住宅建築とは異なる事案も発生しますので
信頼できる住宅会社（ハウスメーカーや工務店）および営業マンを見つけることが
建て替えの成功においては欠かせません。
注意！土地を持っているということは住宅会社の食いつきが半端ない。
でも、住宅会社を見つけようとしたときに、建て替えの場合は要注意なんです。
残債があっても土地があるということは、住宅会社にとっては超見込み客。
そんなことを知らない我が家は、まず住宅展示場に行って大後悔しました。
初っ端から１社につき3時間以上。
現状の家屋や土地の状況を見る大義名分もあるので、翌日から各社の訪問営業も始まり、
土地の測量をしましょう
解体の見積もりを依頼しましょう
土地の地盤を確認しましょう
住宅ローン事前審査をしましょう 等。
本当に圧がすごすぎるし、完全に住宅会社のペースに飲まれて、ゆっくり考える暇もなかったです。
一生モノのマイホーム
しっかり比較検討して、後悔のないものにしたいのに。
なので、経験者として声を大にして言いたい！
土地を持っているからこそ、最高の家に建て替えるためにしっかりと準備をしてほしい！
展示場に行く前にするべきこと
このように、知識や情報がない中、展示場に行くと営業マンに流されてしまいかねません。
打ち合わせを重ねると、人は「考えた気」になるので家づくりでは危険ですよね。
なので、事前にしっかり情報を集め、自分たちの求める理想の家をしっかり検討してほしいのです。
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お家づくりにおいて、比較検討はとても大切
特に注文住宅においては、現物の商品をみて購入するわけではないので
後悔しないためにもしっかり見極める必要がありますよね。
・内容
・提案力
・実現力
・会社のカラー
・価格
・営業マンの人柄
どれかが欠けても満足のいく良い家づくりは叶いません。
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一軒一軒展示場に出向いたり、直接住宅会社とやりとりする必要がないので、とても助かりますね！
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ぜひ、利用して後悔しないおうち作りをされてくださいね！
最後に
【残債のある中での建て替え】
・残債のある金融機関に相談にいけば、建て替え費用と合算して住宅ローンを組んでくれる
・残債+建て替え費用の合算が年収に見合っているかが大切
・残債がある中での建て替えは、信頼できる住宅会社と営業マンを見つけることが重要
長くなりましたので、②住み替え編に分けます。
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この記事がどなたかの参考なれば幸いです。
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