こんにちは。
わが家は、築30年の中古住宅を購入し、リフォームをして10年間住みました。
その後、家の建て替えを検討し最終打ち合わせまでいきましたが、結局、建て替えをやめて家は売却。
新たに土地を購入して注文住宅を建築しました。
まるで、すまいのフルコース。笑
大変でした。
《今のお家の残債があるけど･･･》シリーズ。笑
【大忙しな住み替え編】をお送りしたので、今回は【建て替え編】をお送りしたいと思います。
＼建て替えじゃなく、今のお家を売却して住み替えようかなという方はこちら／
建て替え編、それではどうぞ～
この記事を読むと次のことが分かります。
- 残債があるけど、どうしたら建て替えができるか
- 後悔しない建て替えのために、まずすべきこと
- 土地を購入して家を建てることに比べて、建て替えは何を注意すればいいのか
残債があるけど建て替えたい！どうすれば良いの？
まずは、住宅ローンのしくみを理解しよう
まずは、住宅ローンの残債についてお話します。
「残債があるのに、さらにお金を融資してもらって建て替えなんてできるの？！」
とご心配かと思いますが、結論からいうと可能です。
詳しくは、こちらの記事にまとめています。↓↓
＼残債あるよって人は、まずこちらを読んでね！ローンのことが分かるよ／
ここでの注意点として、
住宅ローンの残債があるということは、その住宅がローンの担保になっている場合が基本なので、担保となっている住宅は許可なく取り壊し建て替えることはできません。
ローンの契約違反になってしまうからです。
そのため残債のある金融機関に相談に行きましょう。
今ある残債と建て替え費用を合算して、審査してくれます。
⇒現在の残債を手持ち資金で完済し、抵当権をなくすことができれば可能です。
または、建て替えローンといって、現住宅のローン残高まで含めて貸してくれるという専門商品を扱っている金融機関もあります。
ただ、取り扱っている金融機関は限られていますし、条件もありますので
気になる方は一度調べられて下さいね。
残債のある金融機関にて
残債＋新築費用＝年収に対して適正金額
であれば、ローンは問題ありません。
現在、金融機関は年収の最大約７～１０倍まで融資してくれることもありますが
それは実際に返済となると現実的ではありません。
借りたものの、返済が出来なければ意味ないですよね。
建て替え後も、実際に無理なく返済していける金額は
年収の5倍程度と言われています。
ただ、これはあくまで目安なので、
子供の人数や、ライフスタイルによって大きく変わります。
無理のない返済計画ができそうか、ざっとイメージしてみて下さいね。
もちろん、金融機関に相談に行ったり
早めに事前審査に出しておくこともオススメします。
では、残債があっても建て替えは可能なことが分かったので
実際に何から動けば良いのかをお伝えして行きますね！
「建て替え」と「土地から購入して家を建てる」ことは何が違う？
①土地があるから、住宅会社の食いつきが半端ない
まず、「建て替え」と「土地から購入の注文住宅」で一番の違いはすでに土地があること。
土地がないと、ハウスメーカーや工務店は土地探しから始めるわけですが、予算内で希望の土地って中々見つからないのが現実です。
それが一般的な中、すでに土地があるというお客様がいれば、そりゃあ食いついてきます。笑
なので、いきなり住宅展示場に飛び込んでも、ぶっちゃけ良いカモになりかねない。
相手は営業のプロ。本当に進ませ方がうまいです。
（経験談。いきなり住宅展示場に行って、カモになりかけた人）
②土地が現在の建築基準にあっていない場合がある
建て替えの場合に注意してほしいことは、土地が現在の建築基準を満たしていない場合があるということです。
古家が建った頃は、建築基準も特になく、問題なく建築できたのでしょうが
それから数十年・・。
大きな地震などを経験し、日本の建築基準が厳しくなっているのです。
もし、その土地が現在の建築基準に適合していない場合
建て替えて新たに登記をするわけなので、今の基準に適合しないと建築許可がおりません。
土地をやりかえるための造成工事が必要な場合があります。
頭にいれておきましょう。
③土地に住宅会社の制約がないので、選択肢が多すぎる
土地には2種類あります。
○建築条件なしの土地ーどの住宅会社で建ててもいいよ
建て替えの場合、もちろん土地は自分の土地なので、後者になります。
つまり、どのハウスメーカー・工務店で建築しても良い。
これは、すごく良いことです。
本当に自分の気に入った家を建てられる可能性が高いからです。
そんな住宅会社を探せば良い。
とは言っても、その「探す」ということが大変。
ものすごい数のある住宅会社に
一軒一軒、足を運んで話を聞きに行くことなんて無理ですし
選択肢が多すぎて、どうしたら良いか分からないことにも陥りやすいのです。
1日で話を聞きに行ける限界はせいぜい２．３カ所くらい。
営業マンにつかまれば、２～３時間なんてあっという間に時間が経ちます。
楽しいのは最初だけ。
子供もぐずるし、はっきり言って本当にしんどかったです・・。
だから、事前にやっておくべきこと
①自分たちの希望の暮らしを書き出しておく
今の土地に建て替えるわけなので、イメージがしやすいと思います。
今の家で気に入っているところ
今の家で不便に感じているところ
どんな暮らしがしたいのか
を書き出しましょう。
ちなみにわが家のメインテーマは
《すっきり暮らしたい。家事ラクをしたい。人生を楽しみたい。》
◎適材適所に必要な収納があり、散らかりにくい家
◎子供と遊んだり、ホッとできる癒やしのデッキがほしい
◎炊事洗濯を最大限効率よく行える間取りと設備のある家
今までの住まいの「こうだったら良いのにな」を
徹底的に洗い出して、「こうしたい」を集めました。
楽しかったな～
②せっかく土地があるのだから、資料請求をかねて「無料で間取り」を書いてもらおう
土地が初めからあるって本当に強みです。
その土地に合わせた、「家」を初めから考えることができるからです。
だって土地によって「建てられる家」は変わってくるから。
いくら「こうしたい」という希望があっても、土地によっては叶わないことがあるのです。
なので、せっかく土地が初めから決まっているので、このサービスを利用しない手はない！！
なんと！無料で間取りを作成してくれるサービス。があるんです！
土地情報と家の希望を添付すれば、その土地に合わせて、自分の希望に沿った間取りを作成してくれます。
すごい！利用しない手はない！
実際に間取り図があれば、
頭で考えるよりもずっとイメージがしやすくなります。
本当に自分たちの暮らしにあっているのか、
自分たちの希望を叶えるなら、どれくらいの坪数がいるのか等
具体的に自分たちの暮らしを視覚的捉えやすくなるのです。
なので、最初の判断材料の一つとして、ぜひ利用してみてください。
わが家もちゃっかり利用しましたが、特に営業をかけられることもなく
素敵な間取りを作成してくださり、それが一つの判断材料になりました。
これが無料なんて、
ほんとうに有り難いことです♡
①タウンライフ間取り作成サービス【㏚】
なんと累計40万人以上が利用！！
かなり有名なサイトで目にしたことがある方も多いと思います☺
間取り作成の他にも、資金計画やハウスメーカー探しなど、
かなり使えるおすすめのサイトです。
家づくりを何から始めたら良いか分からない方が多いかと思いますので、
まずは問い合わせてみてください。
え？でも営業されちゃわない？
私は、まだゆっくり計画段階なだけなんだけど。。
そんな方も大丈夫です！
営業されるのが嫌な方は、備考欄に電話連絡不可の旨を記載しておけば、
メールにて資料や間取りを送ってくれます。
それをゆっくり見て、もし気になる住宅会社があれば、こちらから問い合わせればOK！
私も実際に利用しましたが、メールにて資料を頂き、
その後、全く営業をされることはありませんでした♡
ここで、タウンライフをおすすめしたいもう一つの理由があるんです。
それは、複数社に依頼をかけるので、会社の比較がしやすいということ。
間取りや見積もり書一つをとっても、会社のカラーが出てくるんです！
それを複数社で比較できるので、いい加減そうなところはここで除外できますね！
自分のペースで情報収集ができるので、とてもおすすめです！
無料で間取りを作成してもらえます。
【㏚】タウンライフ
※営業電話が嫌な方は、メールでのやりとり希望の旨を記載してね！
②マドリー(間取り作成は有料）
こちらも、間取りを作成してくれるサービスです。
設計士の方が間取りを一枚一枚書いて下さいます。
相談などは無料で出来ますが、
残念ながら、現在は間取り作成は有料での提供になっています。
私は無料の時期に利用しました。
とても凝った素敵な間取りが届きました♡
ありがたいです。
今まで無料だったことが不思議なくらいなので、有料になることも納得です。
一生に一度の家づくりなので、もし間取りに迷われているのなら
ぜひ利用してみてくださいね！
見積もりやハウスメーカーへの問い合わせも
こちらが希望すると手配してくれますよ。
家づくりは、展示場めぐりなどでとにかく時間がかかるので、
スマホで全てができるのは本当に助かりますね！
どんなときでもライフプランの相談は忘れずに！
家を建て替えるという人生の大きな決断の前に、一度必ず【ライフプランのシミュレーション】をされておくことを強く強くおすすめします。
人生にかかるお金って、お家のことだけじゃありませんよね？
人生においてかかる三大費用
- 教育費
- 住宅費
- 老後資金
もちろんこの他にも、車や家具家電の買い換え、子供の塾代、介護費用、旅行費用etc..
生きていく上で、たくさんのお金は必要になりますね。
それは、全員同じなわけではなく
家族構成、年齢、どのようなお金の使い方をするかということが大きく作用してくるのです。
そのため、
いつ（何年後に）
何に
どれくらいのお金がかかるのか
それを把握しておく必要があります。
それをきちっと把握しないと
いくらまでのお家なら無理なくいけるのかも分かりませんよね。
家を建て替えたのに、その後のローンが苦しくて
子供の教育費が貯まらない･･なんて事態は悲しすぎる。
必ず一度プロのファイナンシャルプランナーに相談することを強くおすすめします！
プロのファイナンシャルプランナーの個別相談だと、わが家オリジナルのライフプランを作成、アドバイスを頂けるのでとても参考になります。
ここで注意してほしいのは、独立したFPにお願いすること。
※住宅会社提携のFPや保険会社のFPへの相談は本当にオススメしません！
彼らの目的は、住宅もしくは保険を買ってもらうことなので、正しい情報がもらえないことがあります。
まさに、私はごまかされてました！
家を買うとこのままじゃヤバイですよー。だけどおすすめの投資保険（変額保険）に入れば大丈夫！的な。
さんざんシミュレーションしてたのにヤバイことにびっくりして、内容をつっこでみたら、大学費用が相場の何倍もの値段で入力されていたりとか。
FPさんしどろもどろで、「余裕を見とかないとと思って‥」とか言いながら逃げるように帰っていかれましたww
今、思い出しても腹が立つ－！！
だから、皆さんは中立な立場のFPさんに相談してくださいね！
FPさんの相談って有料な場合が多いんですが、
無料のところを見つけましたので、ご紹介しておきますね！
結婚、出産、マイホームと個人のライフプランの相談に特化しています。
最後に
いかがでしたでしょうか？
土地がある分、いきなり住宅展示場には行かずに
事前にネットで複数社に資料や見積もり間取りを請求して
じっくりと家で比較をしてから、良さそうな会社に問い合わせをする方法が
一番無駄がなく、冷静に臨めると思います。
土地があることを強みにして
しっかりと事前準備をして理想の家を明確にし
信頼できる住宅会社を探して
まわりの営業マンに流されずに
後悔のない建て替えを行ってくださいね！
この記事がどなたかのお役に立てれば幸いです。
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