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【建替え時の追加費用】古家を解体して建築する時に、気を付けてほしいこと。土地の建築基準とは?

建て替え

こんにちは。

わが家は、築30年の中古住宅を購入し、リフォームをして10年間住みました。

その後、家の建て替えを検討し最終打ち合わせまでいきましたが、結局、建て替えをやめて家は売却。

新たに土地を購入して注文住宅を建築しました。

まるで、すまいのフルコース。笑

大変でした。

 

現在住んでいる家を取り壊して、

家を建て替えようと検討されている方へ向けての記事

今日は書きたいと思います。

 

家の建て替え・・新しいおうちは楽しみですよね!

 

わが家も、築40年の古家を取り壊して、家を建て替えようと計画し、

最終打ち合わせも終えて、着工寸前までいきました。

(結局、建て替えは中止し、古家は売却しましたが。)

 

今の古い家が新しくなると思うだけで、わくわくしたものです。

 

しかも、すでに土地はあるわけなので、

建物代金だけですむなら安く納められるかもしれません。

 

だけど、実際に建て替えの打ち合わせを進めていく中で、

通常のように新たな土地に建てることとはまた違った《予想だにしない費用》というものが発生する場合があります。

 

我が家は、まさにその予想だにしない費用というものが発生してしまいました。

そんな情報、どこにも載ってなかったし、知らないよ~と当時の私は思いましたね。

 

kanano

そんな費用もかかるんだ・・。

 

 

その状況にならないと、そんなこと誰も知らないものなんですよね。

 

なので、今回は、

建て替えたいと思ったときに突然の追加費用で慌てないために、気をつけてほしいこと

みんな気になる費用のことをお伝えしたいと思います。

 

土地の状態が現在の建築基準にあっていないことがある

建て替えの時に発生する費用って、だいたい想像がつくのは

【家の解体費用】と【一時的な仮住まい費用】ですよね。

 

わたしもこれくらいかなあ~と思っていました。

 

あとは、土地はあるわけだし、かかるお金はあまりないよねって思いますよね?

 

が!

この【古家の建っていた土地】が問題になることがあるのです。

 

築年数が古い家の場合、

その家が建った時は、問題なくその土地に建てられたのでしょうが、それから早何十年・・。

その間に大きな地震もあり、耐震面の強化などで建築基準法や宅地造成等規制法も変わっています。

 

つまり、その土地が現在の基準にあっていないことがある!というわけです。

 

土地が基準にあっていないことがあるなんて、私は思いもしませんでした。

 

そもそも、現在、耐震面の基準に合っていない土地の家に住んでいるという事実にもびっくり。

(恐ろしい・・)

 

新たにその土地に家を建築する場合は、

その土地を現在の基準に合ったものにやりかえる工事をしないと建築許可がおりないというわけです。

 

現在の基準にあっていない箇所とは? ~わが家の場合~

では、どういう所が基準に合っていなかったのでしょうか?

 

わが家の場合は、土地の高さとブロック塀でした。

土地が少し高くて盛り土をしている土地だったのですが、

その擁壁は、コンクリートブロックを10段ほど積み上げてブロック土留めをしていたのですね。

 

このブロックを積み上げているやり方は、昔はかなり多く採用されていました。

今でも、町を歩くとブロック積みの古いお家は結構あります。

 

だけど、古いブロック塀の倒壊などの事故もたまに聞きますよね?ブロック塀を高く積み上げることは危険だそうです。

 

現在の基準では、ブロックでの擁壁は6段までと決まっています。

 

正直、実際に建て替えることになって、私は初めてそんな基準も知りました。

 

さて、このままでは建て替えられません。

基準に合わせるために必要な工事は?その費用は?

では、その基準に合っていない土地を、現在の基準に合わせる工事が必要になってきます。

 

その方法は2通りありました。

①ブロック土留めの擁壁を完全に撤去して、基準にあった擁壁にやりかえる。

②既存のブロックを6段までは使用し、7段以降は切り取る。その分、土をすきとり、土地の高さを下げる。

この2通りを提案されました。

 

ベストな方法は、おそらく①かと思います。

擁壁も新しくなるし、土地を下げる必要もなく今のままの環境で住むことができます。

 

しかし、擁壁を作る工事はとーーっても高い。

高さ2メートル超え長さは10数メートルの擁壁で300万以上と言われました。

kanano

無理です。

 

②のコンクリートブロックのカット+土地のすき取りだと150万程度だとのことだったので、我が家は②を選択しました。

(処分する土の量やブロックの長さなどによって変わってきます)

 

相見積もりをすると安くなります!

当初150万程度と言われていた費用ですが、古家の解体と一緒に作業するということで別業者に相見積もりをとったところかなり安くなりました。

家屋の解体費用を含め、トータルで186万円。

その内、コンクリートブロックのカットと土地のすき取り代は80万程度かと思います。150万円が80万円!

相見積もりは本当に大切ですね。

 

最後に

いかがでしたでしょうか?

建て替えでも、土地の状態によっては追加の工事が必要になってくることがあります。

それだけ現在の基準が厳しくなっているというわけですが、安全に暮らすためには仕方がないですね。

そもそも建築許可がおりないですし。

 

わが家は、当初300万だの150万だのと突然大きな追加費用を言われたので、そんなお金ないよ・・とかなり焦りました。

最終的には相見積もりで安くはなりましたが、

それでも80万という予想していなかったお金が別途発生するのは本当にきつかったです。

 

これから建て替えを検討しようとされている方は、私のように突然言われて焦らないように、心づもりをされておくと良いと思います。

 

この記事がどなたかのお役に立てれば幸いです。

 

 

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コメント

はーちゃん

中古住宅リノベ、建て替え、住み替えと紆余曲折して、理想のお家のたどり着いた主婦。
お家のことが大好き。ずぼらなのに綺麗なお家に住みたい願望を叶えるために、いかに家事で楽をするかを第一に考えて新居を建築。

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