残債があるけど住み替えたい！何からすれば良い？【建売住宅（マンション）編】

こんにちは。

 

 

今住んでいる持ち家に残債は残っているけれど、それでもここを売却して住み替えたい！

と思われている方って、実はたくさんいらっしゃいます。

 

「じゃあ、実際になにから始めれば良いの？」と初めはちんぷんかんぷんですよね。

そんな方へ向けて、住み替え経験者のはーちゃんが、お答えしたいと思います。

 

前回、【注文住宅への住み替え編】を語ったので、

今回は、すでに建っている建売住宅またはマンションへの住み替えの場合をお話ししますね！

 

 

建売住宅（新築／中古含む）またはマンションを購入して住み替えたい！どうすれば良いの？

 

前回の記事で書いたように、土地を買って、注文住宅を建てる時は、たくさんのクリアすべきことがありました。

 

建売住宅の購入だから決めることもそんなにないし、あんまりすることないよね～？

と思われたそこのあなた！！

 

もちろん、注文住宅ほどは大変ではないけれども、それでもやるべき事はたくさんありますよ！

 

【住み替えるでクリアすべきこと《建売・マンション編》】

 

建売だって、土地と同じように全く同じ物はないので、基本的に早い者勝ち。

ココだ！！という物件に出会ってしまったら、スピード勝負になります。

 

なので、事前にしっかり準備をしておきましょう

 

まずは、現住宅の「売却査定」

建売住宅やマンションにしろ、注文住宅にしろ、

住み替え計画が持ち上がった段階でまず第一にすることは

「家の売却査定」であることは変わりません。

 

査定に出せば、残債と売値の差額がある程度わかりますし、

そもそも、家の状態や立地などから、「売れそうか」「厳しいか」も判断してくれます。

 

売れないと住み替え計画が端からおじゃんなので。

まず、すべきことは間違いなく「家の売却査定」

 

 

なお、不動産というものは値段があってないようなものなので、適切な相場を把握するために

複数社に売却査定をされて下さいね！

 

これを１社しか依頼しておらず、その査定額が低ければ、わが家の相場はその値段なんだと諦めて安い売値を付けていたと思います。

数社に査定を依頼すれば、おおよその相場が分かりますので、その相場に合わせて売値を決定できるのです。

 

複数社とコンタクトを取ることによって、会社のカラーもわかり、

実際に売却活動をお願いしたい仲介業者もおのずと決定してくると思います。

 

 

わが家も利用しましたが、名前のよく知っている不動産仲介業者が何社か連絡をくれました。

 

その中には、詳細な査定書を作り、査定金額の根拠をきちんと示してくれる会社もあったり

かと思えば、口頭で査定額を教えてくれるだけの会社もありました。

 

 

また、もし漠然としていて、とりあえずの査定結果だけが知りたい場合、家の中までは見られたくないこともあるかと思います。

その場合は、土地と外回りだけの調査でおおよその査定額も出してもらえます。

 

 

売れない場合も想定して、「買い取り査定」もしておこう

仲介で家を売りにだせば、絶対に売れるのかと言ったらそうではありませんよね。

買い手がなかなか見つからないことも充分にあり得ます。

 

もし、売れなかったら･･？

新居のローンと平行してダブルで支払っていかなくてはいけなくなりますよね？？

 

なので、売れない場合の対応策も事前に決めておくことが◎

 

そんなときにオススメなのが、「業者の買い取り」です。

仲介よりは安くなりますが、買い手が見つかるまでずっと待つよりも、多少安くても買い取ってもらった方が安心ですよね。

 

そして、ここでもお伝えしたいのは、すべての会社が買取に強いわけではないということ。

 

 

 

買取のノウハウがなければ、安い買取査定になってしまうことが多々あります。

 

そこで、おすすめしたいのが、買取会社専門の一括無料査定サービス

 

住み替えたい人にとって、買取は救世主のようなもの。

仲介で売れなくて焦ってしまうよりは、事前に買取まで視野に入れて

《安心な住み替え》を実行されて下さいね！

 

売却査定をしたら、住み替え計画を立てよう

注文住宅と違い、建売住宅を購入する場合の大きな相違点は、

建てる時間がない分（すでに完成のものを購入するため）

引き渡しまでが早い、つまり新居の支払い開始日が早く来るという点です。

 

つまり、買い先行の場合は、ほぼ確実に新居と旧居の「２重ローン支払い」になります。

 

 

 

 

買い先行（同時進行）《わが家の場合・注文住宅》

 

 

建売住宅やマンション購入の場合は、買い先行にするとほぼ確実に二重ローンになるため、

買い先行で可能なのか。売り先行にするのか。

家計とよく相談をする必要があります。（もちろん注文住宅の場合もですが）

 

旧居が売れるまでの２重支払いに絶えられる余裕のある家計の場合は、

買い先行の方が仮住まいなどの余計な出費がない分、良いかもしれませんね。

 

 

ただ、「いつ売れる」ということは誰にも分かりません。

期限を決めて、その日までに売れなければ、先ほど説明した②業者に買い取ってもらう等

計画を立てておくと良いかと思います。

 

また、売り先行でも②の業者買い取りの場合は、新居が見つかるまでの期間住まわせてくれることもあります（引き渡しを待ってくれるということ）

全ては、要相談です！

 

早めに金融機関に相談しよう

売却の査定がでたら、一度銀行へ相談に行かれることをオススメします。

買い先行でいけるのか。最初に売却しないと厳しいのか。

今後の進め方が分かってくるからです。

 

ただ、あえて時間を作って銀行に出向かなくても、物件の見学時に営業マンを通じて金融機関に相談することができます。

自分たちの状況を営業マンに説明し、納得できる説明を営業マンが出来ていたら

事前審査なりを早めに一度しておくと良いです。

事前審査はその物件をその後購入しなくても何の問題もありません。

 

自分たちの条件で、住宅ローンの審査が通るのか通らないのか。

早い段階で知っておく必要があります。

 

このときに、気をつけておいてほしいことは、

現在の家の残債がある金融機関以外に事前審査を申し込むということ。

残債のある金融機関だと、先に売却をしないと新たな住宅ローンを組むことはできません。

 

 

ライフプランをシミュレーションしよう

家を買うという人生の大きな決断の前に、一度必ず【ライフプランのシミュレーション】をされておくことを強く強くおすすめします。

 

人生にかかるお金って、お家のことだけじゃありませんよね？

生きていく上で、たくさんのお金は必要になりますね。

 

それは、全員同じなわけではなく

家族構成、年齢、どのようなお金の使い方をするかということが大きく作用してくるのです。

 

そのため、

いつ（何年後に）

何に

どれくらいのお金がかかるのか

 

それを把握しておく必要があります。

 

それをきちっと把握いないと

いくらまでのお家なら無理なく購入可能なのかも分かりませんよね。

 

 

①ネットでシミュレーションができるよ

未来家計シミュレーション

年収、家族構成、生活費等の情報を入力するだけで、６５歳までのライフプランを作成してくれます。

簡易的でおおざっぱなものにはなりますが、一つの目安になりますね！

 

②無料でプロのファイナンシャルプランナーに相談しよう

家を買うという一大イベントなので、購入前には是非ともプロに詳しく相談されることをおすすめします。

ネットだけだと、一般的な回答しか得られませんが、

プロのファイナンシャルプランナーの個別相談だと、わが家オリジナルのライフプランを作成、アドバイスを頂けるのでとても参考になります。

 

※住宅会社提携のFPや保険会社のFPへの相談はオススメしません！

彼らの目的は、住宅もしくは保険を買ってもらうことなので、正しい情報がもらえないことがあります。

 

だから、皆さんは中立な立場のFPさんに相談してくださいね！

FPさんの相談って有料な場合が多いんですが、

無料のところを見つけましたので、ご紹介しておきますね！

結婚、出産、マイホームと個人のライフプランの相談に特化しています。

 

「ライフプランの窓口」公式サイトを覗いてみる

 

たくさんの物件やネットを見て、家に対しての自分の中の譲れない部分を明確にしよう

注文住宅の場合は、打ち合わせに打ち合わせを重ねるので、初期の段階でしなくてもまだ間に合うのですが

建売住宅の場合は、基本的に完成した物件を生で見て、「買うかor買わないか」の選択のみになるので要注意！なんです。

 

きれいな新築や、広い中古住宅でも

今住んでいる物件より、とても素敵にうつる場合がほとんどなので

 

 

･･と、テンションアップ。

 

そして、「良いんじゃない？」と、数軒見ただけで決めてしまい、

後から「もっとよく考えれば良かった」と後悔するケースが本当に本当に多いのです。

 

だから、購入前に自分たちの望む暮らしができるのかをじっくりと考えてほしいのです。

 

だけど、「自分たちの望む暮らし」なんて、初めから分かっている人なんてそうそういません。

そのため、たくさんの物件を見たり、家を購入した先人たちのリアルな声をインターネットで事前に調べて、

自分たちの求める家というものを良く考えてみてください。

 

完璧な家なんて存在しないので、

妥協できるところと譲れないポイントを明確にしておくと、納得して購入することが出来るかと思います。

 

 

家を購入する際に、チェックしてほしいこと

◎周辺環境

・立地《駅、バス停、お店、学校、病院、役所関係などの利便性》

・環境《道路幅、日当たり、物騒な場所、公園の有無、騒音、踏切が通勤時間に開かずの踏切にならないか、坂道など》

・ハザードマップ

・土地柄、人柄《購入前に必ずご近所さんがどんな人かチェックしておく》

 

◎家に関して

・施工会社の確認

・地盤証明の確認

・検査証の確認

・家事動線、洗濯動線、収納計画がイメージできるか

・好きな内装かどうか

・基礎や外壁に損傷がないか

 

最後に

いかがでしたでしょうか？

 

残債がある中での、住み替え《建売住宅・マンション編》をお送りしまた。

売り先行でいくのか、買い先行でいくのか。

よく検討されてくださいね！

 

まずは、現住宅の売却査定をして現状を把握していきましょう。

応援しています！！