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【残債のある中で注文住宅へ住み替えた経験談】お金、ローン、スケジュール、現住宅の売却、土地購入、注文住宅建築。全ての流れを公開

住み替え

こんにちは。

わが家は、築30年の中古住宅を購入し、リフォームをして10年間住みました。

その後、家の建て替えを検討し最終打ち合わせまでいきましたが、結局、建て替えをやめて家は売却。

新たに土地を購入して注文住宅を建築しました。

まるで、すまいのフルコース。笑

大変でした。

 

住み替えをしようとしていた時、とにかく「住み替え」に関する情報が少なくて大変だったことを覚えています。

 

通常の注文住宅建築の情報はたくさんあるけど、

「残債の残っている中での住み替え」の経験談や情報って本当に少ない。

 

ネット上にないだけでなく、実際のところ工務店の営業マンも「残債がある中での住み替え」を担当した経験のある方は少なく、知識があまりない方が多かった印象です。

だから、自分たちで行動するしかなかった。

手探りで先の見えない日々が、本当に不安でいっぱいでした。

 

なので。

今回は、わが家の「住み替え」に関する経験談を全て書いていきたいと思います。

あくまで、わが家の一例になりますが、参考になる部分もあるかと思いますので、

できるだけ詳しく書いて行きますね!

 

わが家の「住み替え」の流れ

住み替えを決断してから、新居に引っ越すまで、ちょうど一年かかりました。

時系列で、振り返ります。

※分かりやすいように、色分けしています。

黄色→土地と融資のこと
緑→新居のこと
赤→旧居の売却のこと

4月〜5月の流れ

《建て替えを諦め、住み替えることに決める》

 

→【住み替え計画スタート】

土地探しを始める。
土地が中々なく、建て売り住宅も視野に探し出す。
「購入したい」と思える建売住宅に出会うも、「やはり違う」と思い直し、購入をキャンセルすること2回・・。
完璧な土地や建物はないから、何を取捨選択していくのか、自分でも中々分かりませんでした。
kanano

建て替えも断念し、住み替えの土地も見つからず。

この期間は、うつになりそうなくらいの暗黒期でした・・。

 

 

6月の流れ

《ついに運命の土地(今の土地)に出会う!》
予算は大幅にオーバー。だから、建物にお金がかけられない‥。
建物代金次第では購入できない状況でした。
建築条件のない土地だったので、建物代を含めの総費用を把握するために、工務店やハウスメ-カーに問い合わせをしまくって、概算見積もりをだしてもらう。
その頃の話は、こちら↓↓
【土地探し】欲しいけど迷ってる‥買付証明書を提出してもキャンセルできる?買付証明書を出すタイミングは?
新築を建てるために、土地を探している皆さま。 希望を全て満たしている土地って、ほんっとうに、なかなかないですよね。 でも、そんな中、「良いな」と思う土地に出会っちゃったらどうします? 良いと...

 

7月の流れ

《家を小さくすれば、何とか予算内で買えそうなことが判明》→ 【土地購入意思を固める】
建物の工務店決定
土地の売主と売買契約 手付金50万円支払う (ローンが通らない場合のみ、全額返金されます)

残金はローンを組むので、融資実行と所有権の移転は、8月半ばを指定される。

つまり、それまでに、銀行を見つけて、本審査OKをもらっておく必要がある。

本審査をするということは、それまでに工務店と間取りや仕様を決めて、正式な見積もりを出しておく必要がある。
(つまり、やることがいっぱい)

 

工務店と仮契約 手付金50万円支払う
銀行へ事前審査(旧居の残債のある銀行)

8月の流れ

《住宅ローンの事前審査の結果が出る》→ 【旧居を売却して残債をなくすことが条件といわれる】

 

kanano

二回目の暗黒期。笑

土地のローンを通さないと、土地が白紙にもどってしまう..。

旧居が売れるまで待つ時間はないのに・・。

8月半ばの融資実行は間に合わず。土地の売主に待ってもらう。

良心的な売り主さんで助かりました。

売り主によっては、待ってくれないこともザラ。

 

皆さんは、わが家みたいに追い詰められないように、早め早めに動いてね!

 

 

《すぐに旧居の売却活動をスタート》
売却を仲介してくれる不動産を決めて、媒介契約を結ぶ
この仲介業者に住み替えのローンのことを相談すると、【旧居の残債のない別の金融機関だと審査が通る可能性がある】ことを教えてもらえました。

【ご自宅の売却は、必ず相見積もりをとることをおすすめします!】

わが家も3~4社に見積もりをお願いしました。
査定額は本当にバラバラ。数百万円違いました。
これを1社しか依頼しておらず、その査定額が低ければ、わが家の相場はその値段なんだと諦めて安い売値を付けていたと思います。
数社に査定を依頼すれば、おおよその相場が分かりますので、その相場に合わせて売値を決定できるのです。

相場を知るためにも、必ず複数社に相見積もりを取ってください。

一括無料査定が手間がかからずおすすめです。

別の金融機関へローンの相談に行く(3件行きました)
旧居の売却をsuumo等で告知開始
内見希望者の対応開始
\わが家の内見対応のお話だよ/
【自宅の売却】購入希望者の内見には立ち会った方が良いの?【住み替えの体験談】
今日は、住み替えにおける家の売却のことをお話したいと思います。 家の売却って、そうそう経験するものでもないので、分からないことだらけですよね。 特に売却をする際に、避けて通れないのが購入希望者の内見です。...

 

別の金融機関にて事前審査OKが出る(条件なし!)

 

同時進行で、工務店との新居の間取り等の打ち合わせ

 

kanano

この期間は、

①銀行への相談

②旧居の売却活動

③工務店との新居の打ち合わせ

同時進行で進んでいたので、大忙しでした。

 

kanano

でも、③の新居の打ち合わせは楽しかったな~。

9月の流れ

新居の間取り完成。見積もり出る。
工務店との本契約。
銀行への本審査。
9月末 住宅ローン本審査通過。
土地の融資実行(つなぎ融資のため、支払いは建物完成後)→土地が完全にわが家のものに!
kanano

この時点で、「旧居の住宅ローン」と「新居の住宅ローン」の2本、住宅ローンを抱えていることに。すごっ・・。

 

10月の流れ

地鎮祭
旧居を購入したい方が現れる!
購入希望者の住宅ローン審査待ち

 

kanano

この時は、審査結果が出るまでドキドキしたなあ。

 

無事に、購入希望者の審査通過。売却決定!

11月の流れ

購入希望者と売買契約 手付金100万もらう。
引っ越し準備開始
仮住まい先としてアパートを契約 初期費用25万円支払い
新居、ついに着工!
上棟前の最終打ち合わせ

12月の流れ

《引っ越し》→【仮住まい生活スタート】
引っ越し費用9万円(エアコン取り外し工事含む)

アップライトピアノはアパートに持ち込めなかったため、ピアノ業者に新居完成まで預かってもらいました。 約5万円也

 

 

旧居の売却代金が振り込まれる。
売却代金にて、残債を精算。残債以上の金額で売れました。所有権移転。
kanano

10年住んだ旧居よ、ありがとう。さようなら!

これで、住宅ローンは新居の一本のみ!

上棟式

1〜2月の流れ

新居の完成をワクワクと待つ
kanano

ほぼ毎日見に行ってました。。

新居への引っ越し業者決め
仮住まいの退去連絡

3月の流れ

新居の融資実行。ローン支払いは4月より開始。
コロナの影響で少し遅れるが、無事に引き渡し
kanano

おしまい♡

大変だった分、新居が完成した感動はひとしおでした!

 

支払った現金はいくら?

《必要だった現金》

・土地の手付金 50万円
・収入印紙代 5千円
・工務店への手付金 50万円
・地鎮祭代 3万円
・上棟式代(お弁当+お土産+差入れ)約3万円
・引っ越し費用 9万円
・仮住まい先(アパート)初期費用 約25万円
・仮住まい家賃(4ヶ月)約20万円
・ピアノ保管料 5万円
・2回目の引っ越し費用 3万円
・新居のエアコン工事 10万円

計 178万5千円
※新居購入品は別途

 

そのうち、土地の手付金と工務店の手付金の合計100万円は、ローンに含めたため、最終的には、手元に戻ってきました。(ローン金額は増えたけど)

 

戻ってきたタイミングは??

土地の手付金→9月末の土地の融資実行時
(正確には満額50万円ではなく、登記手続き費用が引かれており、この時点では40万円程度が戻ってきました。残りは3月にまとめて。)

工務店への手付金→3月の住宅ローン本契約時

 

 

ローンの流れ

途中2重ローンだったのですが、実際には支払いは重なってはいません。

 

この図のように、土地の購入時に住宅ローンは組みましたが、

実際の支払い開始は、建物引き渡し後になるのです。(つなぎ融資利用)

 

その間、土地の費用はすでに融資頂いているわけなので、その利息のみ請求がきますが、

その利息分も都度払わずに、ローンに含めることができます。

 

そのため、建物引き渡しまで、新居のローンは全く支払っていません。

 

わが家は、旧居が早めに売れたので良かったのですが、新居完成までに売れないと

旧居と新居のローン支払いが重なっていしまう事態になります。

 

こうやって書くと、危ない橋を渡っていそうですが(いや、もちろん渡ってるんだけどww)

事前に売却査定で「残債以上で売れるでしょう」と前向きな回答をもらっていたので

思い切って踏み切ることができました。

 

住み替えを希望されている方は、旧居の売却が一番の心配事だと思いますので

その不安をクリアにするためにも、まずは早い段階で「売却査定」をされてみてくださいね!

 

わが家は実際に動き出す1年以上前に、売却査定だけは済ませておきました。

その後1年間放置しても、どの会社からも営業電話などありませんでした。

 

 

\相場を知るために複数社に見積もり依頼をしよう/

最後に

 

いかがでしたでしょうか?

思いつく限りの情報は盛込みました。

 

とにかく、住み替えのローンは、複雑なので、工務店の担当営業マンもあまりよく知らなかったりします。

なので、自分たちで情報を集めるしかない。

そのためには、自分たちで銀行に行って、相談することを強くおすすめします。

あくまで一例ですが、ご参考になれば幸いです。

 

 

 

 

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コメント

はーちゃん

中古住宅リノベ、建て替え、住み替えと紆余曲折して、理想のお家のたどり着いた主婦。
お家のことが大好き。ずぼらなのに綺麗なお家に住みたい願望を叶えるために、いかに家事で楽をするかを第一に考えて新居を建築。

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